Recibido: 05/11/2025
Aprobado: 14/02/2026
Ciencia y Reflexión - Revista Científica Multidisciplinaria
ISSN 3045-5537 (en línea) Enero-Marzo, 2026, Volumen 5, Número 1 Pág. 346
DOI: https://doi.org/10.70747/cr.v5i1.836
Gentrificación: Acceso, Desplazamiento y Exclusión Habitacional
en una Metrópoli Turística
Karimen Zamora Sandoval
https://orcid.org/0000-0003-0758-6190
karimen.zamora@academicos.udg.mx
Universidad de Guadalajara
Puerto Vallarta, México
Víctor Yahir Acosta Ortiz
https://orcid.org/0009-0002-7934-7906
victor.acosta1682@alumnos.udg.mx
Universidad de Guadalajara
Puerto Vallarta, México
RESUMEN
El acceso a la vivienda en zonas gentrificadas enfrenta un desequilibrio entre una oferta
orientada al lucro y una demanda desplazada que no puede competir económicamente.
En la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta-Bahía de Banderas, esta situación se agrava
por desalojos forzados y exclusión habitacional. El objetivo de este estudio es analizar las
percepciones de los residentes locales para diagnosticar las condiciones actuales de
acceso a la vivienda, desplazamiento y la exclusión, entendidos como factores centrales
en el avance de la gentrificación. Se aplicó una metodología mixta que incluyó 440
encuestas con preguntas tipo Likert y abiertas. El análisis se centró en la percepción de
los participantes sobre el acceso a la vivienda, el aumento en los costos, la necesidad de
mudanza, dificultades para encontrar vivienda y el incremento en la construcción o
remodelación de estas. Los resultados muestran un alza significativa en los precios de la
vivienda, el desplazamiento de la población local hacia las periferias y una creciente
tendencia a destinar viviendas de uso temporal. Este fenómeno crea preocupación y
descontento entre los habitantes, especialmente aquellos que no poseen vivienda propia.
La participación de extranjeros en el mercado inmobiliario ha incrementado la plusvalía
de los bienes raíces, beneficiando principalmente a propietarios, pero generando
externalidades sobre el acceso de la población local a una vivienda asequible. La ausencia
de políticas públicas eficaces agrava la problemática, por lo que resulta urgente diseñar e
implementar medidas que garanticen el derecho a la vivienda como un bien social.
Palabras clave: derecho a la vivienda, demanda de vivienda, vivienda alquilada, percepción
Los autores declaran no tener conflicto de intereses.
El Editor y los Revisores declararon no tener conflicto de intereses.
Licencia:
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Gentrification: Access, Displacement, and Housing Exclusion in a
Tourist Metropolis
ABSTRACT
Access to adequate housing in the Metropolitan Area of Puerto Vallarta–Bahía de
Banderas has become an unequal competition, governed by a market logic similar to an
auction: who can pay more? This situation is worsened by practices such as price
discrimination, forced evictions, and housing exclusion. The objective of this study is to
analyze local residents' perceptions in order to diagnose current conditions of housing
access, displacement, and exclusion, understood as key factors in the advance of
gentrification. A mixed-methods approach was implemented, involving 440 surveys with
Likert-scale and open-ended questions. The analysis focused on participants’ perceptions
regarding access to housing, rising costs, the need to relocate, difficulties in finding
housing, and increases in housing construction or renovation. The findings reveal a
significant increase in housing prices, the displacement of the local population to the
peripheries, and a growing trend of converting properties into temporary-use housing.
This phenomenon has generated concern and dissatisfaction among residents, especially
those who do not own property. The involvement of foreign actors in the real estate
market has increased property values, benefiting mainly landowners, while creating
negative externalities for locals' access to affordable housing. The lack of effective public
policies exacerbates the issue, making it urgent to design and implement measures that
guarantee the right to housing. Access to housing in gentrified areas faces a deep
imbalance between a profit-driven supply and a displaced demand that cannot compete
economically. In the Metropolitan Area of Puerto Vallarta–Bahía de Banderas, this
situation is worsened by forced evictions and housing exclusion. The objective is to
analyze local residents’ perceptions to diagnose the current conditions of housing access,
displacement, and exclusion, understood as key factors driving gentrification. A mixed-
methods approach was used, combining surveys and statistical analysis. The results reveal
a significant increase in housing prices, the displacement of local populations to the
outskirts, and a growing trend of converting properties into short-term rentals. This
phenomenon has generated concern and dissatisfaction among residents, especially those
without homeownership.The participation of foreign investors in the real estate market
has increased property values, primarily benefiting owners but creating negative
externalities for local residents’ access to affordable housing. The lack of effective public
policies exacerbates the issue, making it urgent to design and implement measures that
guarantee the right to housing as a social good, rather than a commodity.
Keywords: right to housing, housing demand, rented housing, perception
The authors declare no conflict of interest.
The Editor and the Reviewers declared no conflict of interest.
License:
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INTRODUCCIÓN
El concepto de gentrificación surge en los estudios urbanos de la década de 1960, cuando
Ruth Glass (1964) lo utilizó para describir la transformación de barrios obreros del centro de
Londres a partir de la llegada de sectores de clase media. Este proceso implicaba la
revalorización del espacio urbano, el aumento del precio de la vivienda y el desplazamiento
progresivo de los residentes originales. Lejos de ser un simple cambio residencial, la
gentrificación supone una reconfiguración profunda del tejido urbano, social y económico,
caracterizada por la expulsión de poblaciones de menores ingresos hacia la periferia.
En las últimas décadas, la gentrificación ha dejado de ser un fenómeno exclusivo de las
grandes ciudades anglosajonas para convertirse en un proceso global, con presencia en
metrópolis de Europa, América del Norte y América Latina. Esta expansión ha venido
acompañada de una creciente complejidad, ya que la gentrificación puede adoptar formas
diversas: residencial, comercial, cultural e incluso digital, como ocurre con el auge del alquiler
temporal a través de plataformas como Airbnb (Cocola-Gant y Gago, 2019; Grisdale, 2019).
No obstante, independientemente de su modalidad, sus efectos siguen un patrón recurrente:
encarecimiento del suelo y la vivienda, desplazamiento y exclusión habitacional (Gasquet-
Cyrus, 2021; Lopes, Vera-Cruz y Rodrigues, 2019).
El desplazamiento habitacional asociado a la gentrificación puede ser directo o indirecto
(Marcuse, 1985). En destinos turísticos predomina el desplazamiento indirecto, cuando el
encarecimiento del entorno, la transformación del comercio y la adaptación del espacio
público vuelven insostenible la vida cotidiana de los residentes. Este proceso se vincula con la
“acumulación por desposesión” descrita por Harvey (2003), mediante la cual las clases
trabajadoras son excluidas del acceso a los beneficios urbanos.
Finalmente, la exclusión habitacional no se limita al desalojo, sino que implica la imposibilidad
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estructural de acceder a una vivienda adecuada, segura y culturalmente apropiada (ONU-
Hábitat, 2012). Esta exclusión se manifiesta en dimensiones económicas, simbólicas e
institucionales, y constituye un resultado directo del modelo urbano neoliberal, donde el
turismo actúa como un dispositivo que redefine quién tiene derecho a habitar la ciudad (Lata,
2020).
El fenómeno de la gentrificación en México ha cobrado relevancia en la agenda pública
nacional, impulsado por la creciente preocupación de la población local ante sus efectos en el
acceso a la vivienda. Esta inquietud ha dado origen a movimientos antigentrificación que, a
través de manifestaciones y acciones mediáticas, han logrado posicionar el derecho a la
vivienda en el debate público y como un asunto de interés en la formulación de políticas
públicas. Un acontecimiento para resaltar ocurrió el 4 de julio de 2025, cuando se llevó a cabo
en la Ciudad de México la primera marcha contra la gentrificación, a la que siguieron dos más
ese mismo mes.
Durante las movilizaciones, manifestantes denunciaron el impacto del alquiler turístico y del
arribo de nómadas digitales en el alza de los precios de la vivienda. Alzaron la voz con
consignas como: “La gentrificación no es progreso, es despojo”, “Gringos go home”, “No más gente
sin casa ni casas sin gente” y “Vivienda digna para los mexicanos”, que reflejan el sentimiento de
desplazamiento silencioso que viven muchas personas, forzadas a abandonar sus hogares
porque ya no pueden costearlos o porque los propietarios optan por arrendar a extranjeros
dispuestos a pagar precios más altos.
Aunque esta problemática suele asociarse a grandes metrópolis como la Ciudad de México,
Monterrey o Guadalajara, su impacto se ha extendido también a zonas turísticas.
La gentrificación impulsada por el turismo ha adquirido particular relevancia en destinos
vacacionales, donde la creciente demanda de alojamiento temporal ha profundizado la presión
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sobre el mercado inmobiliario. Este fenómeno denominado gentrificación turística implica la
transformación de barrios populares en enclaves turísticos, favoreciendo el desplazamiento de
residentes locales y modificando la estructura social y económica de las comunidades
(Cocola-Gant, 2016; Sequera y Nofre, 2018).
Estudios han documentado cómo el turismo ha intensificado los procesos de gentrificación en
ciudades como Nueva York, Lisboa, Berlín, Atenas, Pekín, Madrid, Barcelona, Palma de
Mallorca y Nueva Orleans. En estos contextos, las dinámicas turísticas han contribuido al
desplazamiento de inquilinos tradicionales, especialmente en barrios históricos o de bajos
ingresos, al encarecer la vivienda y transformar el uso del suelo (Cocola-Gant y Gago, 2019;
García-Ayllón, 2018; Robertson, Oliver y Nost, 2020).
Un caso que se suma es la Zona Metropolitana Interestatal de Puerto Vallarta-Bahía de
Banderas (ZMIPV-BB), donde el derecho a habitar una vivienda digna se ha transformado en
una competencia desigual, dominada por una lógica de mercado similar a una subasta: ¿quién
puede pagar más? Este fenómeno, impulsado por la dinámica turística y la expansión
inmobiliaria, ha exacerbado la discriminación de precios, los desalojos forzados y la exclusión
habitacional (Cocola-Gant, 2016; Gasquet-Cyrus, 2021; Lopes, et al., 2019). Estas prácticas son
cada vez más frecuentes en esta compleja metrópoli turística, que se extiende a lo largo de
territorios pertenecientes a dos entidades federativas distintas: Jalisco y Nayarit, y donde, ante
las crecientes dificultades para acceder a una vivienda en los principales centros de trabajo y
servicios, muchos habitantes se ven obligados a residir en un municipio distinto de aquel en el
que estudian o trabajan, lo que intensifica las desigualdades territoriales y los procesos de
segregación socioespacial.
Factores económicos, sociales y urbanísticos han contribuido al deterioro progresivo del
acceso a la vivienda para la población local. La incapacidad del mercado para autorregular
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los precios mediante la simple lógica de oferta y demanda ha provocado un incremento
sostenido en los precios de venta y renta, sin una mejora proporcional en la calidad ni en la
ubicación de los inmuebles.
Así, la oferta habitacional se ha orientado hacia viviendas cada vez más pequeñas, más caras
y sin buena ubicación, forzando a familias vulnerables a abandonar zonas centrales y cercanas
a sus lugares laborales para reubicarse en la periferia urbana, donde predominan opciones
informales de vivienda, con acceso limitado a servicios básicos y sin seguridad jurídica sobre
la tenencia de la tierra (Cocola-Gant y Gago, 2019; García-Ayllón, 2018; Huízar, López y
Baños, 2020).
En este contexto, la gentrificación a potencializado la proliferación de ofertas de casas y la
conversión de viviendas accesibles en alojamientos temporales con un mayor valor comercial,
en modalidad de Airbnb (Grisdale, 2019). Esto ha incentivado a propietarios e inversionistas a
reconvertir viviendas residenciales en alojamientos turísticos, reduciendo la oferta
habitacional para la población local. Esta transformación ha dado lugar a una “brecha de renta”
(rent gap), estimulando la especulación inmobiliaria y el alza de precios en el mercado de la
vivienda (Amore, Bernardi y Arvanitis, 2020; Weisler y Wachsmuth, 2018).
El resultado es un desequilibrio del mercado de la vivienda, donde la oferta se orienta a la
maximización de beneficios económicos versus una demanda local desplazada, incapaz de
competir económicamente. Para muchos residentes, acceder a una vivienda digna, bien
ubicada y con servicios básicos se ha convertido en una tarea casi titánica. Este conflicto
refleja una tensión entre los dueños de propiedades y la población que no posee una vivienda
propia.
Dicho así, es fundamental contar con mecanismos que permitan un equilibrio justo que
reconozca el derecho de los arrendadores a obtener un ingreso por su propiedad, sin
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desproteger los derechos de los arrendatarios para asegurar que puedan acceder a una
vivienda acorde con sus niveles de ingresos, estabilidad para habitar y seguridad jurídica.
Comprender esta problemática exige superar el enfoque estrictamente económico del
mercado inmobiliario, integrando una mirada crítica sobre sus consecuencias sociales y
reconociendo la necesidad de intervenciones públicas que restituyan el principio de la vivienda
como un derecho, no como una mercancía sujeta únicamente a las lógicas del capital. Esto
implica diseñar políticas públicas eficaces y una regulación comprometida con garantizar el
acceso a una vivienda digna y asequible. Como punto de partida para el diseño de dichas
políticas, es fundamental contar con diagnósticos que recojan las opiniones de la población
local respecto a este tema.
En este sentido, el presente estudio analiza las percepciones de los residentes locales a partir
de sus experiencias y valoraciones de las condiciones actuales de acceso a la vivienda,
desplazamiento y exclusión, entendidos como factores centrales en el proceso de
gentrificación en la Zona Metropolitana Interestatal de Puerto Vallarta-Bahía de Banderas.
Para dicho fin se adoptó una metodología de enfoque mixto con la aplicación de 440 encuestas
a los habitantes de los municipios de Puerto Vallarta, Jalisco y de Bahía de Banderas, Nayarit
en México.
En este contexto, el objetivo es identificar y comparar las relaciones existentes entre el
municipio de residencia y las percepciones ciudadanas sobre los procesos de gentrificación
en la metrópoli turística de Puerto Vallarta–Bahía de Banderas.
MATERIALES Y MÉTODOS
El diseño de esta investigación es un enfoque mixto. La estrategia fue el estudio de caso como
método de investigación. El muestreo utilizado fue de tipo no probabilístico. Se aplicaron dos
técnicas de selección: el muestreo intencional y el muestreo en bola de nieve. La elección de
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los participantes se centró en personas que residen en zonas susceptibles a procesos de
gentrificación o que han experimentado sus efectos, ya sea de manera directa o indirecta.
Como criterio adicional, se estableció que solo un integrante por vivienda respondiera el
instrumento de recolección de datos.
Para el cálculo del tamaño de la muestra se utilizó un nivel de confianza del 95% y se consideró
una población total de 479,471 habitantes (INEGI, 2020). Con estos parámetros, se estimó un
tamaño de muestra de 384 personas. Sin embargo, debido al alcance del estudio, se logró
recopilar un total de 440 respuestas, obtenidas mediante un formulario de Google Forms con
preguntas escala tipo Likert, así como preguntas abiertas, lo que permitió obtener información
tanto cuantitativa como cualitativa, diseñado para explorar las percepciones de la población
local. La aplicación del instrumento se llevó a cabo durante los meses de marzo y abril de
2025.
Fórmula empleada para el cálculo del tamaño de la muestra:
󰇛󰇜
󰇛󰇜󰇛󰇜󰇛󰇜󰇛󰇜󰇛󰇜
󰇛󰇜󰇛󰇜󰇛󰇜
Del total de participantes, 272 fueron mujeres y 168 hombres. El 73% de los participantes
reside en el municipio de Puerto Vallarta y el 27% en Bahía de Banderas. El tiempo promedio
de residencia en la zona es de 18 años.
Para el análisis de la percepción de los encuestados se consideraron cinco variables clave: 1)
acceso a la vivienda, 2) aumento del costo de la vivienda, 3) necesidad de mudanza, 4)
dificultades para encontrar vivienda e 5) incremento en la construcción o remodelación. La
definición conceptual de estas variables se presenta en la Tabla 1.
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Tabla 1. Denición conceptual de variables de interés
No.
Variable
Definición conceptual
1
Percepción sobre el acceso a la
vivienda
Grado en que los procesos de gentrificación han influido
en la posibilidad de los residentes para acceder, mantener
o adquirir una vivienda en su comunidad.
2
Percepción del aumento en el
costo de la vivienda
Percepción de los residentes sobre el incremento en los
precios de renta de viviendas en su hogar o en su
comunidad como posible consecuencia de la
gentrificación.
3
Necesidad de mudanza por
cambios en la comunidad
Situación en la que los residentes se han visto en la
necesidad de cambiar de vivienda, ya sea por razones
económicas, sociales o urbanas, relacionadas con
procesos como la gentrificación.
4
Dificultades para encontrar
vivienda debido a la presencia de
extranjeros
Percepción de los residentes sobre cómo la llegada de
personas extranjeras a la zona ha influido en su capacidad
para encontrar vivienda, ya sea por el aumento de la
demanda, el incremento en los precios o la competencia
por espacios disponibles.
5
Aumento en la construcción o
remodelación de viviendas para
alquiler turístico
Percepción de los residentes sobre el crecimiento de la
construcción o remodelación de viviendas en su
comunidad con el fin de destinarlas al alquiler turístico, un
fenómeno común en procesos de gentrificación.
Fuente: elaboración propia.
La captura de datos y el procesamiento de la información fue a través del software Microsoft
Excel. Para evaluar la confiabilidad del instrumento, se llevó a cabo un análisis mediante la
estimación del coeficiente alfa de Cronbach, el cual arrojó un valor de 0.7260. Este resultado
indica un nivel de consistencia aceptable para la investigación.
󰇩
󰇪
Alfa de Cronbach
0.7260
Número de ítems (K)
15
Varianza de cada ítem
󰇛󰇜
20.61773
Varianza total 󰇛󰇜
63.94816
Fuente: elaboración propia.
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Para el análisis comparativo de las percepciones ciudadanas de los dos municipios que
conforman la ZMIPV-BB se combinó técnicas de estadística descriptiva e inferencial. Desde
el enfoque descriptivo, el análisis de las frecuencias y distribuciones de respuestas permite
identificar diferencias significativas entre las percepciones de los encuestados según su
municipio de residencia, complementándose con el análisis de contenido de las preguntas
abiertas incluidas en el instrumento.
Con el fin de identificar relaciones significativas entre el municipio de residencia y las
percepciones sobre los efectos de la gentrificación, se aplicaron pruebas de independencia
utilizando el estadístico Ji cuadrada (χ²), con un nivel de significancia de α = 0.05. Dado que
las variables analizadas fueron de carácter categórico, el procedimiento se desarrolló a través
de tablas de contingencia, lo que permitió observar la distribución conjunta de las categorías
y contrastar las frecuencias de respuesta con hipótesis específicas de dependencia.
Se identificaron las frecuencias de respuesta en cada categoría contemplada en las encuestas
y se formularon hipótesis específicas para contrastar la posible existencia de relaciones de
independencia o dependencia entre las percepciones de los encuestados y su ubicación
geográfica dentro de la ZMIPV-BB. Este enfoque permitió identificar grados de asociación
entre las características territoriales de los participantes y sus experiencias o valoraciones
sobre los procesos de gentrificación. Las hipótesis detalladas se presentan en el apartado de
resultados.
En el análisis cualitativo, con el fin de preservar la confidencialidad de los encuestados, los
testimonios se presentan de forma genérica, identificando a los participantes con un código
que incluye un número consecutivo, el municipio de residencia: Puerto Vallarta (PV) o Bahía
de Banderas (BB); y el género: Hombre (H) o Mujer (M). Por ejemplo: Participante 1, de Puerto
Vallarta y de género femenino, se identifica como (P1, PV, M).
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RESULTADOS
Este apartado expone los principales hallazgos derivados del análisis descriptivo e inferencial
de la percepción ciudadana respecto a los impactos de la gentrificación en el acceso a la
vivienda en la Zona Metropolitana Interestatal Puerto Vallarta-Bahía de Banderas (ZMIPV-
BB). Estas evidencias permiten profundizar en la comprensión de cómo se percibe el
fenómeno de la gentrificación desde la perspectiva de quienes habitan esta metrópoli turística.
Percepción sobre el acceso a la vivienda
Con el objetivo de analizar las percepciones comunitarias sobre el impacto de la gentrificación
en el acceso a la vivienda, se consultó a las personas encuestadas sobre cómo ha afectado
este fenómeno a su comunidad. La respuesta más frecuente, mencionada por el 71% de los
participantes, señalan que se han encarecido los alquileres y han desplazado a los residentes
a vivir hacia zonas periféricas.
En segundo lugar, con un 18%, se destaca la percepción de un mejoramiento en la
infraestructura y un aumento en la oferta de vivienda, aunque asociado a precios
considerablemente más altos; el 11% restante opinó que no está seguro o bien no percibe
cambios significativos en la disponibilidad de la vivienda (véase Gráfica 1).
Gráca 1. Percepciones comunitarias sobre el efecto de la gentricación en la vivienda en la
ZMIPV-BB
Fuente: elaboración propia con base en las encuestas realizadas.
71%
18%
6% 5%
Ha encarecido los
alquileres y ha
desplazado a residentes
a vivir en las periferias.
Ha mejorado la
infraestructura y ha
aumentado la oferta de
vivienda, pero con
precios más altos.
No ha generado
cambios significativos
en la disponibilidad de
vivienda.
No estoy seguro/a o no
he notado un impacto.
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Algunos testimonios señalan:
“Antes mi comunidad era un barrio tranquilo, con vecinos de toda la vida, pero en los últimos
años han llegado nuevos residentes con más poder adquisitivo, lo que ha disparado los precios
de las casas y los alquileres” (P1,PV,M).
“Las rentas han subido tanto que es casi imposible encontrar accesible en el centro o en las
colonias cercanas. Los nuevos proyectos inmobiliarios están pensados para un mercado de
alto poder adquisitivo y los que están rentando se ven obligados a buscar en zonas más
alejadas o en condiciones menos dignas. Esto está sacando a la gente local de sus propios
Barrios” (P2,PV,H).
Este fenómeno, cada vez más presente, plantea importantes interrogantes sobre sus efectos
en el acceso a la vivienda. En este contexto, se formularon las primeras hipótesis con el fin de
explorar si existe una relación estadísticamente significativa entre la percepción ciudadana de
los efectos de la gentrificación y las condiciones de acceso a la vivienda en los municipios de
Puerto Vallarta y Bahía de Banderas.
Hipótesis nula (H₀): No existe una relación estadísticamente significativa entre la percepción de
los efectos de la gentrificación y el acceso a la vivienda en los municipios de Puerto Vallarta
y Bahía de Banderas.
Hipótesis alternativa (H₁): Existe una relación estadísticamente significativa entre la percepción
de los efectos de la gentrificación y el acceso a la vivienda en los municipios de Puerto Vallarta
y Bahía de Banderas.
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Tabla 1. Percepción de la gentricación en el acceso a la vivienda por municipio
Frecuencias
Observadas
Esperadas
Bahía de
Banderas
Puerto
Vallarta
Total
Bahía de
Banderas
Puerto
Vallarta
Tota
l
78
233
311
86
225
311
34
47
81
22
59
81
4
18
22
6
16
22
5
21
26
7
19
26
121
319
440
121
319
440
Ji-Cuadrada calculada: 11.2758
Ji-Tablas: 7.8147
Fuente: elaboración propia con base en las encuestas realizadas.
11.2758 ≤ 7.8147: es falso, por lo tanto, aceptamos la H1, es decir, existe evidencia suficiente
para afirmar que hay una relación significativa entre municipios y la percepción de los efectos
de la gentrificación en el acceso a la vivienda. Esto muestra que los residentes de Puerto
Vallarta experimentan mayores índices de encarecimiento y desplazamiento (73.04%) en
comparación con Bahía de Banderas (64.46%).
Los cambios asociados a la gentrificación como el aumento de precios de la vivienda, la
presión sobre el mercado inmobiliario o la transformación del entorno urbano sí están
influyendo, desde la perspectiva de los residentes, en la forma en que acceden a la vivienda
en la ZMIPV-BB.
Costo de la vivienda
En esta sección se analiza la percepción de los residentes respecto al incremento en los precios
de renta de vivienda, ya sea en su propio hogar o en su comunidad, como posible
consecuencia de la gentrificación. El 93% de las personas encuestadas (408 individuos) reportó
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haber notado un aumento en el costo del alquiler, tanto en su vivienda actual como en otras
dentro de su colonia.
En cuanto a la forma de tenencia de la vivienda en la ZMIPV-BB, el 62% de los encuestados
declaró ser propietario de su vivienda, el 31% manifestó vivir en condición de renta y el 7%
habita una vivienda prestada. En particular, quienes residen en viviendas rentadas indicaron
pagar montos mensuales que varían entre $3,000 y $15,000 pesos, con un promedio de $6,866
pesos y una desviación estándar de $4,940 pesos. Algunos testimonios que mencionaron pagar
entre tres mil y cuatro mil pesos de renta señalaron que corresponde al pago de una habitación.
Algunos testimonios de personas que anteriormente vivían en condición de renta reflejan el
incremento significativo en los precios del alquiler en la ZMIPV-BB:
“Hace cuatro años rentaba por $3,000 pesos, y ahora cobran hasta $10,000” (P298,BB,M).
“En la colonia donde vivo oscilan entre $15,000 a $20,000” (P41,PV,M). “En las zonas donde
llegan los turistas, las rentas están hasta en $18,000 pesos y sin tener una buena ubicación”
(P359,BB,M). “Yo pagaba $4000 por una habitación” (P414,PV,H). “En la colonia donde
vivo las rentas están desde $8,000 hasta $15,000” (P45,BB,H).
Según los datos recabados a través de las encuestas, en los últimos cinco años los precios de
renta en Puerto Vallarta han experimentado incrementos significativos. Viviendas que
anteriormente se rentaban entre 3,000 y 4,000 pesos mensuales ahora alcanzan hasta los
10,000 pesos, mientras que rentas de 5,000 a 6,000 pesos han subido hasta los 15,000, lo que
representa aumentos de más del 150%. Por mencionar algunos ejemplos: en la colonia 5 de
diciembre el precio promedio está en $6,000, Emiliano Zapata: $7,500; Ixtapa: $7,000; y en
colonias más gentrificadas como Marina Vallarta hasta los 25 mil. Actualmente, solo es posible
encontrar alquileres en el rango de 3,000 a 4,000 pesos para una sola habitación.
En el municipio de Bahía de Banderas, hace una década era posible encontrar rentas desde
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1,500 pesos mensuales; hoy en día, las opciones más económicas rondan los 4,000 pesos. En
localidades periféricas como San Juan de Abajo, San José del Valle y San Vicente, las rentas
más accesibles van de 4,000 a 8,000 pesos. En zonas más céntricas como Valle Dorado,
Mezcales y Las Jarretaderas, los precios oscilan entre 8,000 y 15,000 pesos. En San Clemente
de Lima, el rango va de 4,000 a 16,000 pesos, mientras que en Bucerías la renta más baja
ronda los 7,000 pesos.
En ambos municipios, los precios de renta han aumentado entre un 130% y un 200% en
promedio, y en las zonas más gentrificadas los incrementos superan incluso el 200% de su
valor comercial.
Necesidad de mudanza por cambios en la comunidad
El 33% (144) de los encuestados indicó que recientemente se ha visto en la necesidad de
mudarse, motivados por diversas razones. De este grupo, un 41% señaló que el principal factor
que impulsó su cambio de residencia fue el incremento en el costo de las rentas. Por otro lado,
un 17% atribuyó su mudanza a razones relacionadas con el desplazamiento forzado; el 10%
por adquirir una vivienda con mejor ubicación, y el resto por otras razones (véase Gráfica 2).
Gráca 2. Principales motivos de mudanza
Fuente: elaboración propia con base en las encuestas realizadas.
1%
3%
3%
3%
4%
5%
6%
8%
10%
17%
41%
Inseguridad
Adquisición de casa propia
Cuestiones escolares
Falta de servicios básicos
Problemas económicos
Viviendas pequeñas
Cambio de trabajo
Situaciones personales
Ubicación
Desplazamiento
Incremento en el costo de la renta
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Con respecto al incremento en el costo de la renta como principal motivo de mudanza
revelaron:
“He tenido que mudarme dos veces en los últimos cinco años: la primera fue porque el dueño
de su departamento decidió subir la renta un 30% de un año al otro y simplemente me era
imposible pagar. La segunda fue porque el edificio donde vivía se vendió para convertirlo en
un complejo a departamentos de lujo” (P10,PV,H). En ambos casos la persona asocia este
problema a la gentrificación.
El desplazamiento forzado fue el segundo motivo por el cual las personas tuvieron que
mudarse:
“Me pidieron mi anterior casa para rentarla a un precio más alto a extranjeros” (P368,PV,H);
“Nos desplazamos porque nos pidieron la casa y nos tuvimos que mudar a otro lugar retirado
por el costo alto de las rentas” (P135,BB,M);“Ya no nos quisieron rentar”(P20,PV,H);“Me
desalojaron” (P185,BB,H);“Vendieron el terreno donde rentábamos y nos sacaron”
(P86,PV,M); “Querían rentar él a un precio más alto y no a "mexicanos", ya que los extranjeros
pagan por año, no por mes. No nos dieron ni oportunidad” (P44,PV,M).
Del porcentaje que declaró no haber tenido la necesidad de mudarse, un testimonio reveló:
“Hasta ahora, no he tenido que mudarme porque soy propietaria de la casa, pero la presión
para vender ha sido constante. Recibo ofertas de desarrolladores inmobiliarios que quieren
comprar la propiedad para construir departamentos modernos o casas de alquiler vacacional
(P1,PV,M)”.
Al desglosar los resultados por municipio, se observan similitudes en los principales motivos
de mudanza, aunque con ligeras variaciones en los porcentajes. Puerto Vallarta (PV) presentó
un mayor porcentaje de personas que se mudaron por incremento en el costo de la renta, con
un 42%, frente al 39% registrado en Bahía de Banderas (BB).
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El segundo motivo más frecuente fue el desplazamiento, con cifras muy cercanas entre ambos
municipios: 17% en PV y 16% en BB. En tercer lugar, destaca la búsqueda de una mejor
ubicación, especialmente una más cercana a zonas laborales, como respuesta a problemas de
movilidad. Este motivo representó el 10% en PV y el 9% en BB.
En el caso de Bahía de Banderas, se presentó un empate del 9% entre los motivos relacionados
con la ubicación, problemas económicos y situaciones personales. En cambio, en Puerto
Vallarta, las razones se diversicaron, apareciendo con más fuerza otros factores como las
viviendas pequeñas e inadecuadas y la inseguridad. Esta información se detalla en la tabla 2.
Tabla 2. Frecuencias de los principales motivos de mudanza por municipio
Principal motivo de
mudanza
Bahía de Banderas
Puerto Vallarta
Frecuencia
absoluta
Frecuencia
Relativa
Frecuencia
absoluta
Frecuencia
Relativa
Incremento en el costo de
la renta
17
39%
42
42%
Desplazamiento
7
16%
17
17%
Problemas económicos
4
9%
2
2%
Situaciones personales
4
9%
7
7%
Ubicación
4
9%
10
10%
Cambio de trabajo
3
7%
6
6%
Cuestiones escolares
2
5%
2
2%
Adquisición de casa propia
1
2%
3
3%
Falta de servicios básicos
1
2%
3
3%
Viviendas pequeñas
1
2%
6
6%
Inseguridad
0
0%
2
2%
Total de encuestados
44
100%
100
100%
Fuente: elaboración propia con base en las encuestas realizadas.
Dificultades para encontrar vivienda debido a la presencia de extranjeros
El 44% de los encuestados indicó que ha enfrentado dificultades para encontrar vivienda, las
cuales atribuyen a la presencia de extranjeros en sus comunidades, principalmente debido al
aumento en los precios de alquiler y a la escasez de opciones asequibles. Por su parte, el 20%
señaló que ha percibido ciertos cambios, aunque estos no les han afectado directamente. Un
16% mencionó que muchas propiedades ahora se alquilan exclusivamente a extranjeros, a
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precios elevados. Finalmente, el 20% restante afirmó no haber tenido problemas para
encontrar vivienda, no estar seguro o no tener una opinión definida al respecto (véase Gráfica
3).
Gráca 3. Percepción sobre las dicultades para encontrar viviendas atribuibles a la presencia
de extranjeros en la ZMIPV-BB
Fuente: elaboración propia con base en las encuestas realizadas.
Sobre la dificultad de encontrar vivienda debido a la presencia de extranjeros, algunos
testimonios revelaron:
“Cada vez que busco algo me topo que los anuncios están en inglés o la renta la piden en una
moneda extranjera, específicamente en dólares americanos, los departamentos buenos se los
quedan los extranjeros que llegan con billetes de sobra y los locales se quedan con lo que
sobra, es decir, casas viejas, lejos o en malas condiciones” (P4,PV,H).
“Una vez fui a un lugar y el dueño me dijo de frente que prefiere rentar a un gringo porque son
más confiables y ordenados (P6,PV,H)”.
“Buscar un lugar decente es una pesadilla, los departamentos en buen estado son costosos y
los pocos accesibles suelen estar en malas condiciones o muy lejanos. He notado anuncios
incluso que piden requisitos absurdos como ingresos altos o avales porque saben que siempre
hay un extranjero o alguien de fuera dispuesto a pagar más (…) es una injusticia y frustra
mucho porque siento que la gente local está siendo desplazada (P12,PV,H)”
44%
20% 16% 10% 10%
Sí, los alquileres
han subido y es
más difícil
encontrar opciones
asequibles.
En parte, he notado
cambios, pero no
me ha afectado
directamente.
Sí, muchas
propiedades ahora
se rentan solo a
extranjeros a
precios elevados.
No, no he tenido
problemas para
encontrar vivienda.
No estoy seguro/a o
no tengo una
opinión.
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Otra de las hipótesis planteadas fue la posible existencia de una relación estadísticamente
significativa entre el municipio de residencia y la percepción sobre la dificultad para acceder
a una vivienda debido a la presencia de población extranjera. Este análisis resulta relevante
para comprender si las percepciones ciudadanas varían entre los distintos municipios que
conforman la ZMPV-BB. En este contexto, se formularon las siguientes hipótesis:
No existe una relación significativa entre el municipio de residencia y la percepción sobre
la dificultad para acceder a una vivienda debido a la presencia de población extranjera.
Existe una relación significativa entre el municipio de residencia y la percepción sobre la
dificultad para acceder a una vivienda debido a la presencia de población extranjera.
Tabla 3. Dicultades para acceder a una vivienda debido a la presencia de población extranjera
Dificultades para encontrar una vivienda
Frecuencias
Observadas
Esperadas
¿Has experimentado dificultades para
encontrar una vivienda debido a la
presencia de extranjeros en la zona?
Bahía de
Banderas
Puerto
Vallarta
Total
Bahía de
Banderas
Puerto
Vallarta
Total
En parte, he notado cambios, pero no me
ha afectado directamente.
26
64
90
24.75
65.25
90
No estoy seguro/a o no tengo una
opinión.
14
29
43
11.825
31.175
43
No, no he tenido problemas para
encontrar vivienda.
10
34
44
12.1
31.9
44
Sí, los alquileres han subido y es más
difícil encontrar opciones asequibles.
47
146
193
53.075
139.925
193
Sí, muchas propiedades ahora se rentan
solo a extranjeros a precios elevados.
24
46
70
19.25
50.75
70
Total
121
319
440
121
319
440
Ji-Cuadrada calculada: 3.7173
Ji-Tablas: 9.4877
Fuente: elaboración propia con base en las encuestas realizadas.
Dado que 3.7173 ≤ 9.4877, no se rechaza la hipótesis nula (H₀), lo que indica que no existen
diferencias estadísticamente significativas entre Puerto Vallarta y Bahía de Banderas en
cuanto a la percepción sobre la dificultad para acceder a una vivienda, atribuida a la presencia
de población extranjera. Esto sugiere que los residentes de ambos municipios comparten
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percepciones similares frente a este fenómeno, y que el lugar de residencia no representa un
factor determinante en cómo se experimenta esta problemática.
A nivel general, el mayor porcentaje de personas que perciben un aumento en los precios de
alquiler y dificultades para encontrar opciones asequibles se encuentra en Puerto Vallarta
(47%), seguido por Bahía de Banderas (39%).
Aumento en la construcción o remodelación de viviendas para alquiler turístico
En la ZMIPV-BB cada vez es más notorio el incremento en las construcciones o
remodelaciones de vivienda destinadas para alquiler, en especial para la modalidad temporal.
Es así como se pudo constatar con un 80% de los encuestados observan un aumento en la
construcción o remodelación de viviendas para alquiler turístico.
Algunos testimonios de personas que mencionaron que tuvieron que mudarse de casa por
desplazamiento forzado dijeron que los dueños les llegaron a pedir la casa para remodelación
y poder ofrecerla a un mayor precio.
“No pasa una semana sin que veas una casa derribada para construir condominios o edificios
con letreros de Vacation rental”(P23,PV,M).“En todos lados donde antes había casas
normales, ahora ves nuevos edificios, nuevos hoteles. Se derriban casitas para hacer
condominios con alberca y todas las comodidades de lujo” (P3,PV,M).
“Es imposible no notarlo. Ya que en el centro de Vallarta muchas de las casas típicas que
antes eran hogares de familia, ahora son airbnb o loft para turistas. Calles enteras que solían
ser tranquilas ahora están llenos de letreros de “Se renta por noche”. También hay nuevos
edificios que desde el diseño están pensados para alquileres de corto plazo, no para residentes
permanentes (…)” (P2,PV,H).
Con el fin de identificar si existe relación de dependencia entre el municipio de residencia y la
percepción sobre el aumento en la construcción o remodelación de viviendas ya sea para
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alquiler turístico o para uso temporal. Se plantearon las siguientes hipótesis:
No existe una relación significativa entre el municipio de residencia y la percepción sobre
el aumento en la construcción o remodelación de viviendas para alquiler turístico o vivienda
temporal.
Existe una relación significativa entre el municipio de residencia y la percepción sobre
sobre el aumento en la construcción o remodelación de viviendas para alquiler turístico o
vivienda temporal.
Tabla 4. Aumento en la construcción o remodelación de viviendas para alquiler turístico o
vivienda temporal
Aumento en la construcción o remodelación de
viviendas
Frecuencias
Observadas
Esperadas
¿Has observado un aumento en la construcción o
remodelación de viviendas para alquiler turístico o
vivienda temporal?
Bahía
de
Bander
as
Puerto
Vallart
a
Tot
al
Bahía
de
Bander
as
Puerto
Vallart
a
Tot
al
Depende de la región. En algunas zonas turísticas
ha crecido, mientras que en otras ha disminuido o
se ha estancado.
7
15
22
6.05
15.95
22
No ha habido cambios relevantes. La cantidad de
viviendas destinadas a alquiler turístico se ha
mantenido estable.
5
6
11
3.025
7.975
11
No, ha disminuido. Se ha reducido la inversión en
este sector por regulaciones, costos o baja
demanda.
1
1
0.275
0.725
1
Sí, ha aumentado significativamente. Se han
observado más construcciones y remodelaciones
debido a la alta demanda del turismo.
92
262
354
97.35
256.65
354
Sí, pero de manera moderada. Ha habido un
crecimiento, pero no tan pronunciado como en
otras industrias.
17
35
52
14.3
37.7
52
Total
121
319
440
121
319
440
Ji-Cuadrada calculada: 3.1973
Ji-Tablas: 9.4877
Fuente: elaboración propia con base en las encuestas realizadas.
Dado que 3.1973 ≤ 9.4877, no se rechaza la hipótesis nula (H₀), lo que indica que no se
encontraron diferencias estadísticamente significativas en la percepción sobre el aumento de
construcciones o remodelaciones destinadas al alquiler turístico o a la vivienda temporal entre
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Puerto Vallarta y Bahía de Banderas.
En ambos municipios, la mayoría de la población ha notado esta tendencia: el 82% en Puerto
Vallarta y el 76% en Bahía de Banderas afirman haber observado un incremento en obras de
este tipo, impulsadas por la alta demanda turística y el crecimiento del uso temporal de
viviendas.
DISCUSIÓN
Este estudio ofrece un diagnóstico sobre la percepción ciudadana en la zona metropolitana
turística de Puerto Vallarta-Bahía de Banderas, donde los efectos de la gentrificación se han
hecho cada vez más visibles. El sentimiento de la población local es que los mejores lugares
para vivir han sido apropiados por quienes tienen la capacidad y disposición de pagar más:
turistas, extranjeros, nómadas digitales y personas con altos ingresos. Esta dinámica ha
intensificado las dificultades para acceder a una vivienda digna, generando procesos de
desplazamiento y exclusión habitacional.
Los hallazgos encontrados en esta investigación respaldan lo planteado por diversos autores
como Bahri y Widhyharto, 2021; Green, 2020; Grisdale, 2019; Lee y Kim, 2023; Amore et al.,
2020, quienes argumentan como la llegada de turistas, nómadas digitales y migrantes de
economías avanzadas embona con la dinámica impulsada por plataformas como Airbnb que
es bueno para el viajero que consigue tarifas que le benefician, positivo para quienes pueden
utilizar una porción de su vivienda como una forma adicional de ingreso; pero a nivel de una
comunidad local conmociona la oferta institucional de hospedaje con una competencia
“desleal” que privilegia la rentabilidad del alquiler turístico, y disminuye la disponibilidad de
vivienda para uso residencial, afectando especialmente a personas con menores ingresos y sin
un hogar propio.
La percepción comunitaria indica que la gentrificación ha provocado principalmente un fuerte
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encarecimiento de los alquileres y un desplazamiento progresivo de los residentes hacia zonas
periféricas. El 71% de las personas encuestadas identificó este fenómeno como el principal
efecto de la transformación urbana en sus comunidades. Un abrumador 93% de los
encuestados reconoció aumentos en el precio del alquiler. En ambas localidades, los
incrementos han oscilado entre 130% y 200%, superando incluso el 200% en las zonas más
gentrificadas. En Puerto Vallarta, se identificaron colonias con rentas actuales de hasta
$25,000 pesos mensuales, mientras que en Bahía de Banderas las zonas más accesibles ya
superan los $4,000 pesos, y en lugares céntricos oscilan entre $8,000 y $15,000 pesos.
La adquisición masiva de propiedades por parte de inversionistas extranjeros y sectores con
alto poder adquisitivo ha desatado una espiral especulativa que eleva los precios de compra
y renta de los inmuebles, restringiendo el acceso de la población local a opciones
habitacionales asequibles. A pesar de que el derecho a una vivienda digna está consagrado en
la Constitución, las lógicas del mercado inmobiliario globalizado actúan en dirección contraria,
generando barreras estructurales que impiden su cumplimiento efectivo. Esta contradicción
pone en evidencia las limitaciones del marco normativo actual para contener los impactos del
capitalismo inmobiliario.
Un fenómeno creciente es la conversión de viviendas tradicionales en alojamientos turísticos,
impulsada por la alta rentabilidad que ofrece el alquiler temporal. Muchos propietarios han
optado por remodelar sus inmuebles y destinarlos a este tipo de arrendamiento, reduciendo
así la oferta de viviendas disponibles para residencia permanente. Un 80% de los encuestados
indicó haber notado un aumento en la construcción o remodelación de viviendas para fines
turísticos, especialmente en zonas céntricas.
Esta tendencia fue observada por el 82% en Puerto Vallarta y el 76% en Bahía de Banderas.
A pesar de que no se identificaron diferencias estadísticamente significativas entre municipios,
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los testimonios apuntan a una transformación visible del entorno urbano, con la sustitución de
viviendas familiares por condominios, lofts o departamentos para alquiler a corto plazo. Esta
tendencia ha provocado dos efectos principales.
Primero, el desplazamiento habitacional directo, en el sentido planteado por Peter Marcuse
(1985): numerosos inquilinos han sido obligados a abandonar sus viviendas debido a aumentos
desproporcionados en el alquiler, remodelaciones orientadas al turismo o decisiones
arbitrarias de los propietarios para rentar a extranjeros por montos más elevados. En este
estudio se evidenció como el desplazamiento forzado fue catalogado como el segundo motivo
más importante de mudanza. Los testimonios evidencian que muchas personas fueron
desalojadas, presionadas a abandonar sus viviendas o desplazadas por desarrollos orientados
al turismo o al mercado extranjero.
El 44% de los encuestados manifestó haber enfrentado dificultades para encontrar vivienda,
relacionadas con la presencia de extranjeros que alquilan a precios más altos o en moneda
extranjera. Si bien no se observaron diferencias estadísticamente significativas entre
municipios, Puerto Vallarta concentra el mayor porcentaje de personas afectadas por esta
situación: 47%, frente a un 39% en Bahía de Banderas.
Las personas que viven en condición de renta (31%) son quienes enfrentan mayor
vulnerabilidad frente al encarecimiento y el desplazamiento. En contraste, los propietarios
(62%) reportaron menor necesidad de mudanza, aunque algunos testimonios revelan
presiones constantes por parte de desarrolladores inmobiliarios interesados en adquirir
propiedades para proyectos turísticos.
Testimonios recogidos reflejan prácticas discriminatorias y una creciente exclusión del
mercado formal de vivienda para residentes locales, lo que nos lleva a un segundo fenómeno
más complejo: la exclusión habitacional, que se manifiesta en dimensiones tanto económicas
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como institucionales. Por un lado, el encarecimiento sostenido del mercado hace que la
vivienda sea inalcanzable para amplios sectores locales. Por otro, la ausencia de políticas
públicas eficaces profundiza esta exclusión y debilita la capacidad del Estado para garantizar
este derecho fundamental.
La práctica de publicar precios en dólares y exigir requisitos económicos elevados ha creado
una barrera de entrada al mercado inmobiliario, que excluye sistemáticamente a los residentes
locales de sus propias comunidades. Esta percepción de expulsión se basa en experiencias
concretas de pérdida de vivienda y transformaciones visibles en el entorno urbano, en el cual
proliferan alojamientos temporales y se desdibujan los vínculos comunitarios.
CONCLUSIONES
Una de las causas estructurales del acceso, desplazamiento y exclusión habitacional es la
permisividad institucional y la falta de planeación estratégica por parte de las autoridades
locales. La proliferación de desarrollos inmobiliarios masivos motivados exclusivamente por
la ganancia rápida ha sido posible gracias a políticas urbanas deficientes y una gestión
territorial débil, que benefician a grandes desarrolladores sin exigirles compromisos reales con
la sostenibilidad ni con el bienestar social. Esta expansión desmedida del mercado inmobiliario
ha generado efectos sociales, ambientales y territoriales profundamente negativos.
La ciudad se ha vuelto inhabitable para quienes no pueden pagar en dólares o en precios
anclados al tipo de cambio, mientras los desalojos forzosos aumentan. Los efectos de la
gentrificación no se limitan al encarecimiento de las rentas: también implican el cierre de
comercios tradicionales, la expulsión de residentes a zonas periféricas, el aumento en los
costos de transporte y alimentos, e incluso problemas de desabasto de agua.
Frente a este panorama, los hallazgos del estudio evidencian la urgente necesidad de
implementar mecanismos regulatorios sólidos para frenar la especulación y garantizar el
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acceso equitativo a la vivienda. Es indispensable diseñar e implementar políticas públicas que
promuevan viviendas asequibles, protejan el derecho de los residentes a permanecer en sus
comunidades y aseguren mayor transparencia en los procesos de alquiler y compra,
eliminando prácticas excluyentes o discriminatorias.
Entre los mecanismos regulatorios posibles destaca el control de alquileres (price ceiling), que
establece un límite legal al precio que los arrendadores pueden cobrar. Esta medida, utilizada
en diversas ciudades bajo regímenes de mercado, tiene como objetivo reducir el costo de la
vivienda, prevenir el desplazamiento y garantizar una mayor equidad en el acceso habitacional
(Mankiw, 2012). Asimismo, se requiere una regulación específica que limite la cantidad de
inmuebles destinados a alquiler temporal por zona y que sancione los casos en los que se
produzcan desplazamientos forzados de manera injustificada.
La gentrificación, más que un simple fenómeno urbano, constituye hoy una crisis habitacional
que exige respuestas inmediatas y articuladas entre los distintos niveles de gobierno, la
sociedad civil y el sector privado. Sin una intervención decidida y efectiva, los procesos de
exclusión social y territorial se profundizarán.
Es fundamental transitar de una concepción de la vivienda como mercancía a su
reconocimiento como un derecho humano esencial. Esto implica subordinar las dinámicas del
mercado a principios de justicia social, sostenibilidad ambiental y cohesión comunitaria. Las
soluciones más eficaces emergen cuando las comunidades afectadas participan activamente
en el diseño, implementación y evaluación de las políticas públicas. Su experiencia debe ser
reconocida como una forma legítima de conocimiento experto.
Este estudio pretende sentar bases para el diseño de políticas públicas más justas, sostenibles
e inclusivas en materia de vivienda, reconociendo la complejidad del fenómeno y la necesidad
de respuestas integrales, intersectoriales e innovadoras.
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